相続登記の流れ・費用・必要書類を司法書士が解説

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相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、土地や建物の名義を相続人へ変更する手続きです。

令和6年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

「自分でできるのか知りたい」「費用がどれくらいかかるのか知りたい」「何をすればよいのか分からない」という方に向けて、相続登記の流れ・費用・必要書類を司法書士がわかりやすく説明します。

相続登記をしないとどうなる？

相続登記をしないまま放置すると、過料の対象になる可能性があるだけでなく、将来の手続きが難しくなることがあります。

相続登記を放置した場合に起こりやすいこと

不動産を売却したいときに、すぐに売却できない
相続人の一人が認知症になり、遺産分割協議が難しくなる
相続人と連絡が取りにくくなる、取れなくなる
二次相続、三次相続が起こり、相続人の数が増える
相続人の関係が変わり、話し合いがまとまりにくくなる

相続登記は、時間がたつほど簡単になる手続きではありません。むしろ、時間が経つと、話し合いをするきっかけを失ったり、相続人を取り巻く状況が変わって合意が難しくなったりすることもあります。

過料が科されるかどうかに関わらず、相続人の間で話し合いがまとまっている場合には、早めに相続登記を済ませておくことをおすすめします。

※相続登記の義務化について、詳しくはこちらをご覧ください。
相続登記の義務化について

相続登記は自分でできる？

相続登記は、司法書士に依頼せず、ご自身で申請することも可能です。ただし、簡単な手続きではありません。相続登記を申請するためには下記のような作業が必要であり、実はかなり手間がかかります。

相続登記申請のために必要な作業

固定資産税の納税通知書や名寄せ台帳を元に登記記録を確認 権利証等も参考に、相続登記の対象不動産を確定する
被相続人と相続人の戸籍証明書の内容を確認 法定相続人を確定する
登記記録上の所有者と被相続人の同一性を確認する 被相続人の住所の沿革を住民票の除票等で確認する
遺産分割協議書を作成し法定相続人全員の署名捺印をもらう 遺産分割方法（現物分割・代償分割・換価分割）に沿った遺産分割協議書を作成
法定の様式による登記申請書を作成し、添付書類を添えて登記申請 登録免許税の計算と納付、申請人の検索用情報の申出も必要

上記の作業であれば、時間をかければ自分でもできそうだと思われる方もおられるかもしれません。しかし、相続登記と一口に言っても、相続人の数や不動産の場所や権利関係などによって、手続きの難しさは異なります。

特に下記のようなケースでは、非常に手間がかかる相続登記となりますので、ご自分で相続登記をやってみるのは、おすすめできません。

非常に手間のかかる相続登記となるケース

兄弟姉妹や甥姪が相続人になる場合
代襲相続や数次相続があり、相続関係が複雑な場合
不動産が遠方にある場合や、数が多い場合
相続登記後に不動産を売却する予定がある場合
被相続人の住民票の除票や戸籍附票が取得できない場合
登記記録上の所有者と被相続人の住所が繋がらない場合
相続登記と同時に抵当権抹消登記をする場合

特に、兄弟姉妹や甥姪が相続人になるケースでは、亡くなった方だけでなく、ご両親や兄弟姉妹の戸籍まで必要になることがあり、読むべき戸籍の量が大量になることが多いです。

また、法定相続人を見落として遺産分割協議書を作成した場合には、遺産分割協議書を作り直して、登記申請をやり直し（登記の補正または取り下げ再申請）する必要があります。

このような特殊な相続登記の場合には、登記の専門家である司法書士にご依頼いただくことをおすすめいたします。

ご自身で相続登記をする方法については、こちらのページで説明しています。
自分で相続登記をする方法

誰が不動産を相続するのがよい？

相続が発生した際に、被相続人の遺産をどのように分けるべきかは、相続人全員の話し合いで自由に決めることが可能です。

たとえば夫が亡くなったとき、妻が単独で相続をするとか、妻と子が2分の1ずつの共有にするなど、どのような分け方も可能です。しかし、将来のことを考えると、あまりおすすめできない方法もあります。

不動産を共有にするのはおすすめできません

いきなり結論から申し上げますが、不動産を共有名義にするのは原則としておすすめできません。
不動産の共有名義者間で将来的に、下記のような問題が発生する可能性があるためです。

将来の問題1. 不動産を売却するかどうかで意見が分かれる

たとえば、不動産を長男と二男の共有名義にしたとします。その数年後、長男がそろそろ不動産を売却したいと言い出します。しかし二男は今は売却したくない、手放したくないというようなことになれば、兄弟間で争いになってしまうかもしれません。

将来の問題2. 共有者の誰かに相続が発生する

不動産を長男と二男の共有名義にした後に、長男が亡くなり、次男も亡くなったとすると、不動産を共有する人数が増えたり、関係性が近くない親族同士での共有状態となり、不動産の管理や売却についての話し合いや合意が事実上不可能となる可能性があります。

このような状態を避けるために、できれば、不動産の名義は共有にはされないほうがよいでしょう。
※不動産をすぐに売却する予定がある場合や子どものいない兄弟の場合等、共有名義にしても問題がないケースもあります。

親子で不動産を共有するのは？

上記は兄弟で不動産を共有する例で、これはおすすめできないのですが、親子で不動産を共有するのであれば、危険度はそれほど高くありません。

たとえば父が亡くなり、母と子が不動産を共有したとして、次に母が亡くなれば、結局その子が母の相続人になるのですから、それほど問題となりません。

ただし、この場合でも、子供が母よりも先に亡くなったとき、子供の相続人が母以外になる場合（子供に配偶者や子がいる場合）には、その点を考慮しておく必要はあります。

母を飛ばして子供名義にしてもいい？

相続人全員の話し合いがまとまるなら、お父様が亡くなったときに、お母様を飛ばしてお子様の名義に相続登記をしても問題がない場合が多いでしょう。

ただし、お母様よりも先にお子様が亡くなると、お子様が遺言を残しておられない限り、お子様の奥さん等がその家を相続することになり、お母様が今後その家に住んでいられるかどうかは、所有者となったお子様の奥さん次第という状態になってしまう可能性があります。そのような可能性も考えたうえでご判断いただきたいと思います。

相続登記の費用

相続登記にかかる費用は、大きく分けると次の3つです。

項目	内容
司法書士報酬	原則66,000円（税込）
登録免許税	固定資産評価額の0.4％
実費	戸籍 1通450円除籍・原戸籍 1通750円住民票 1通300円程度登記事項証明書 1通490円郵送実費

松谷司法書士事務所では、管轄法務局が複数になる場合などを除き、ほとんどのケースで司法書士報酬は66,000円（税込）となります。

不動産の数が著しく多い場合や、相続登記の申請をする法務局が複数になる場合などには66,000円ではなくなりますが、そのような場合には、ご依頼前にお伝えさせていただきます。

相続登記の費用について詳しくはこちらをご覧ください。
相続登記の費用と登録免許税

ご相談時にお持ちいただきたいもの

最初のご相談時点で、すべての書類がそろっている必要はありません。お手元にあるものだけお持ちいただければ大丈夫です。

ご相談時にあるとよいもの

固定資産税の納税通知書
不動産の権利書
亡くなった方の戸籍・住民票の除票
相続人の戸籍・住民票・印鑑証明書
相続人全員の連絡先がわかるメモ
ご本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）

戸籍や住民票などは、司法書士が職務上請求により取得できる場合があります。何を集めればよいかわからない場合も、そのままご相談ください。

必要書類について詳しくはこちらをご覧ください。相続登記の必要書類

司法書士に相続登記をご依頼いただいた場合の流れ

司法書士への相続登記相談

①司法書士にご相談・ご依頼: まずは、ご予約のうえ事務所にお越しいただいてご相談開始となります。新名義人となられる相続人様以外の方が窓口となっていただいても大丈夫です。
遠方にお住まいの方の場合には、オンライン等によるご相談も可能です。
費用等をご説明し、ご納得いただければ正式にご依頼いただきます。ご相談のみであれば、費用はかかりません。

戸籍等の収集と相続人調査

②戸籍等の収集と相続人調査: 法定相続人を確定するため、戸籍を収集します。司法書士がすべて集めることも可能ですが、最近は戸籍の広域交付制度を利用して、相続人様に取得していただくことが多いです。その場合、戸籍の取り方は司法書士が詳しくご説明いたします。
もちろん、お時間がない場合などには司法書士が職権で取得することも可能です。司法書士が戸籍を取得しても、実費以外に費用はかかりません。

遺産分割協議書への署名捺印

③遺産分割協議書への署名捺印: 司法書士が遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書作成のために別途費用がかかることはありません。各相続人様に個々に郵送します。
各相続人様から、ご自身の戸籍謄本と印鑑証明書と一緒にご返送をお願いすることが多いです。なお、印鑑証明書や戸籍謄本に有効期限はありません（古いものも使えます）。

相続登記の申請

④相続登記の申請: すべての相続人様から遺産分割協議証明書等の登記必要書類のご返送があれば、法務局へ申請します。
オンライン申請しますので、遠方の不動産であっても問題なくご依頼いただけます。登記完了後に登記識別情報通知や登記完了証、原本還付書類の受け取りも司法書士が行います。登記完了までの期間は、早くて1週間、遅いと（法務局が混んでいると）1か月程度かかります。

登記完了書類のお渡し

⑤登記完了書類のお渡し: 登記が完了しましたら、新しく発行された「登記識別情報通知」をお返しします。登記識別情報通知は従来の権利証に代わるものです。通知書の中には、英数字の組み合わせ（12桁）が記載されていますが、この番号は第三者に知られてはいけないものですので、袋とじになっています。袋とじを開けずにそのまま保管してください。
手渡しのレターパックプラスでお送りすることが多いです。お近くにお住まいであれば、手渡しさせていただくこともできます。
完了書類と一緒に請求書をお送りしますので、銀行振込みで登記費用のお支払いをお願いします。